۴۹ درصد خانه سازی در ۱۰ سال

در سال ۱۳۹۰، سازندگان و انبوه سازان برای تولید بیش از ۷۵۶ هزار واحد مسکونی واحد مسکونی ساخته شده‌اند، اما از آمارهای آماری نشان می‌دهد که احتمالاً این تعداد در پایان سال ۱۴۰۰ به کمتر از ۳۸۵ هزار واحد می‌رسد. این یعنی ۴۹ درصد برنامه ریزی برای تولید مسکن ایران فقط در یک دهه است.

به گزارش همشهری، آمارهای رسمی از افول ۳۵ درصد تعداد واحدهای مسکونی برنامه ریزی شده برای تولید از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ حکایت دارد. اما این وضعیت در بهار و تابستان امسال افزایش یافته و تعداد واحدهای برنامه ریزی شده در پروژه های ساختمانی مناطق شهری کشور در این دو فصل به ترتیب ۲۴.۶ و ۳۱.۹ درصد نسبت به سال مشابه کاهش یافته است. با این تفاصیل و با فرض بدون تغییر ماندن میزان تولید مسکن کشور در فصول و زمستان امسال، مبلغ مسکن در سالجاری نزولی است و این میزان نسبت به سال قبل حدود ۲۲ درصد و نسبت به سال ۱۳۹۰ بیش از ۴۹ درصد کمتر خواهد بود.

موتور خاموش اقتصاد

اقتصاد ایران به عوامل مختلف از منظر صنعتی به توسعه نرسیده و در این میان تحریم و تورم دو قوی در سوق‌دادن سرمایه‌گذاری به سمت فعالیت‌های متکی به ظرفیت‌های داخلی بوده است. در این شرایط، صنعت ساختمان به‌واسطه وابستگی پسین و پیشین با ۱۳۴ بخش اقتصادی دیگر، عنوان موتور پیشران اقتصاد ایران را به‌خود اختصاص داده است. اینکه پیشرانشدن صنعت ساختمان در ایران اتفاق خجسته یا نامبارکی بوده، بحثی است که در این مقال نمی‌گنجد. اما به هر تفصیل، در ساختار موجود اقتصاد ایران، غفلت از صنعت ساختمان و خاموش‌سازی موتور پیشران اقتصاد، صنعت ۱۳۴ صنعت وابسته به این صنعت را نیز به چالش می‌کشد. این وضعیت اثر مستقیم با رونق بازار و کیفیت معیشت نیروی کار و جامعه دارد و اتفاقاتی که در دهه‌۹۰ در این حوزه رخ داده است، این اثر مستقیم را در جهت منفی تشدید کرده است.

مقام معظم رهبری در آخرین دیدار با جمعی از تولیدکنندگان و اقتصادی و صنعتی، آمار کلان دهه ۹۰ را حقاً و انصافاً ناخرسندکننده لقب بودند و یکی از حوزه‌هایی که مستقیماً نسبت به آن‌ها نگران بودند، همان حوزه مسکن بودند. حوزه‌ای که آمارهای رسمی به شرایط نگران‌کننده آن گواهی می‌دهند و جبران آن نه‌فقط با تولید دستوری مسکن، بلکه با زمینه‌سازی برای جان‌گرفتن فعالیت‌های مولد صنعت از طریق پیشبینی‌پذیری اقتصاد، امکان تورم و ترمیم قدرت خرید خانوارها امکان پذیر است.

روایت آمارها از نصف‌شدن تولید مسکن

اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تغییرات تعداد پروانه‌های ساخته شده برای ساخت ساختمان‌های شهرداری‌های کشور در سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ منتشر شده است که در ابتدای دهه‌۹۰، مسکن در ایران وضعیت مساعدی داشته و حتی در سال ۹۲ رکورد تولید مسکن شهری ایران با برنامه‌ریزی است. تولید بیش از ۷۷۰ هزار واحد مسکونی شکسته شده است. اما در ادامه، از یکسو به‌واسطه رکود اقتصادی ناشی از جهش‌های ارزی و تورمی قبل از 92 و از سوی دیگر به‌واسطه راکدشدن بازار خریدوفروش مسکن، ربت سازندگان برای ساخت مسکن کاهش پیدا کرده و در سال 1396 با ثبت رکورد کمتر از 323 هزار واحد مسکونی، به بدترین شرایط رسیده است.

این مقدار نسبت به سال ۱۳۹۰ بیش از ۵۷ درصد و نسبت به اوج رونق ساخت‌وساز در سال ۹۲ حدود ۵۸ درصد کاهش می‌یابد. در ادامه، با بروز شوک‌های ارزی و تورمی از نیمه سال ۱۳۹۶ و آغاز دوره‌های جهش قیمت مسکن به‌واسطه ذات سرمایه‌ای این بازار، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن بهبود پیدا کرد و در سال ۱۳۹۹ با ثبت ۴۹۹ هزار واحد مسکونی، بخشی از ساخت‌وساز جبران شد. با توجه به این میزان بیش از 35 درصد کمتر از سال 1399 بود. اما همین وضعیت دوام زیادی ندارد و از ابتدای امسال، از یک‌سو به‌واسطه فروکش‌کردن انتظارات تورمی و خوابیدن هیجان بازار مسکن و از سوی دیگر به‌واسطه تورم سنگین تولید نهاده‌های ساختمانی، بار دیگر از برنامه‌ریزی‌ها برای شروع پروژه‌های مسکونی جدید عقب‌نشینی می‌کند که نتیجه آن افول بیش از حد است. از ۴۹ درصد تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ نسبت به ابتدای دهه‌۹۰.

دورنمای تولید

مسکن در اقتصاد ایران به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود و این موضوع به فقر مسکن، افزایش حاشیه‌نشینی و رشد بدمسکنی تبدیل شده است. همزمان با دوره‌های شوک آرزوی و موج‌های تورمی پیاپی، شرایط بازار مسکن دچار نابسامانی روزافزون شده است. تا جایی که دوره انتظار خرید مسکن برای خانوارهای تهرانی به بیش از ۶۰ سال رسیده است.

در این وضعیت، ناتوانی مصرفی در خرید مسکن شهری، هدف از تولید مسکن فقط به سرمایه گذاری و خرید اجاره محدود می‌شود و با کوچکتر شدن بازار مصرف، کاهش می‌یابد. یکی از ویژگی‌های این وضعیت، کوچ سازندگان مسکن از تهران به شهرستان‌ها بوده‌اند که آثار آن به‌خوبی در آمار مرکز آمار ایران مشهود است و یکی از نشانه‌های آن نیز افزایش مستمری در زیربنای واحدهای مسکونی جدید از ۱۴۸ مترمربع در سال ۱۳۹۰ تا ۱۹۷ متر در سال ۱۴۰۰ است. بخشی از این افزایش متراژ زیربنا نیز می‌تواند منجر به افزایش تولید مسکن لوکس و متراژ برای طبقه مرفه جامعه باشد، بخش عمده آن به تولید واحدهای بزرگ متراژ در شهرها و کلانشهرهای تهران و کلانشهرها اختصاص داده شده است که قیمت آن زمین‌ها ارزان‌تر است.

در همین راستا، از آنجایی‌که شوک‌های آرزو و تورمی، مستقیماً روی نهاده‌های ساختمانی نیز اثر می‌گذارد، تولید مسکن رشد می‌کند و می‌تواند خرید سرمایه در سازندگان و انبوه سازان به‌ناچار در جهت افزایش هزینه‌های تولید، کاهش می‌یابد. یعنی با دو برابر شدن تولید مسکن، قدرت خرید سازنده به نصف می‌رسد و متعاقبا تولید و فعالیت‌های او نیز در حدود همین میزان کاهش می‌یابد. در این شرایط، تنها منجی صنعت ساختمان و بازار مسکن، تورم و بازآرایی قدرت خرید مسکن مصرفی است که می‌تواند از نظر هزینه تولید و هم از نظر افزایش بازار مصرف کالای مسکن، تولید و فروش این حوزه را تضمین کند.

در این میان ورود پرقدرت دولت به نهضت خانه‌سازی و برنامه‌ریزی برای احداث ۴ میلیون واحد مسکونی نیز می‌توان روشن‌کردن موتور پیشران اقتصاد و صنایع وابسته به صنعت، بخشی از مسکن، حاشیه‌نشینی و بدمسکنی را ترمیم کند و به‌خصوص در شهرهای کوچک و روستاها بپردازد. به خانهدارشدن، مصرفان مصرفی حذف شده از بازار آزاد کمک کند. اما درمجموع، بهترین گزینه است که نهضت ملی مسکن می‌تواند داشته باشد، اصلاح بازار مسکن و کمک به مصرفی‌شدن این کالاست که این مهم نه با ساخت مسکن انبوه، بلکه با اصلاح قانون زمین شهری و استفاده از ابزارهای نظارتی، مالیاتی و شفافیت در حوزه است. املاک و مستغلات محقق می‌ و انتظار می‌رود با تجهیز بانک اطلاعاتی املاک و اسکان، مدنظر سیاستگذاران قرار گیرد.